聯(lián)合辦公作為一種新興的辦公模式，憑借租期靈活、成本較低、服務(wù)周到、辦公氛圍良好等優(yōu)勢，在過去幾年市場規(guī)模迅速增長。在一片向好態(tài)勢下，相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測2022年聯(lián)合辦公行業(yè)規(guī)模將達(dá)到2273億。
然而，從近期Wework、優(yōu)客工場等頭部企業(yè)傳出的種種消息來看，聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展似乎并不如預(yù)期樂觀。
01WeWork連續(xù)虧損3年
聯(lián)合辦公巨頭之一WeWork，在本月初發(fā)布了截至2021年12月31日的第四季度和2021財年財務(wù)業(yè)績。報告顯示，2021年WeWork全年營收較2020年下降24.7%，凈虧損擴(kuò)大至44億美元以上、凈虧損率為172.72%。
雖然早在2019年WeWork就已經(jīng)成為獨角獸公司，且最高估值達(dá)到470億美元。但2020年的一系列風(fēng)波與質(zhì)疑，導(dǎo)致WeWork籌備已久的IPO被終止，“共享辦公第一股”的名號也被優(yōu)客工場拿下。去年10月，WeWork通過SPAC途徑實現(xiàn)“借殼上市”后也沒能扭轉(zhuǎn)虧損局面。虧損逐年增加、盈利遙遙無期便是“共享辦公鼻祖”的現(xiàn)狀。
不止是WeWork，經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境加上疫情影響，另一個行業(yè)巨頭——優(yōu)客工場也沒能躲過風(fēng)波的侵襲。
02優(yōu)客工場的股權(quán)危機(jī)與退市風(fēng)險
優(yōu)客工場成立于聯(lián)合辦公形勢一片大好的2015年，2018年就完成了C+輪融資，估值超110億元。到2020年，優(yōu)客工場以200億人民幣的市值位列《蘇州高新區(qū)·2020胡潤全球獨角獸榜》第108位。同年11月正式在美股上市，總市值約39.29億元。
成為“聯(lián)合辦公第一股”的優(yōu)客工場近期卻被爆出面臨多起股權(quán)凍結(jié)危機(jī)。據(jù)統(tǒng)計，截至今年2月，優(yōu)客工場共計31次被凍結(jié)股權(quán)，累計凍結(jié)股權(quán)總數(shù)約1.01億元。凍結(jié)對象包括北京冪次方咨詢顧問有限公司、喜牛（北京）餐飲管理有限公司、北京大然凌一管理咨詢有限公司等多家優(yōu)客工場投資持有的公司股權(quán)。
在面臨危機(jī)的同時，優(yōu)客工場還在今年1月底收到了納斯達(dá)克的通知，若其股市最低買入價不足的問題在7月25日之前不能解決，將面臨被退市的風(fēng)險。
所謂“屋漏偏逢連夜雨”，面臨股權(quán)凍結(jié)退市風(fēng)險的優(yōu)客工場目前經(jīng)營狀況也不甚樂觀，近三年多虧損額累計達(dá)21.77億元。
從“共享經(jīng)濟(jì)”概念在國內(nèi)勢頭大好、聯(lián)合辦公品牌如雨后春筍拔地而起、行業(yè)迎來快速擴(kuò)張，到企業(yè)融資大幅下跌、行業(yè)巨頭連年虧損經(jīng)營不順、中小品牌先后退場、整個行業(yè)進(jìn)入洗牌周期，也才僅僅過了七年。而聯(lián)合辦公行業(yè)目前所面臨的問題也讓外界對其未來的發(fā)展產(chǎn)生了不少質(zhì)疑。
03聯(lián)合辦公將如何破局
多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)采用“二房東”模式，在經(jīng)營過程中需要先墊付資金從房東手里拿下房屋的長期使用權(quán)，然后再通過向企業(yè)或個人短期租賃，賺取差價。這種經(jīng)營模式不僅對于企業(yè)自身資金流狀況要求較高，也導(dǎo)致過于依賴出租率、盈利模式單一。
如何拓寬渠道，將盈利模式多元化，便成了聯(lián)合辦公行業(yè)目前丞待解決的問題。
減少盲目擴(kuò)張、注重精細(xì)化運(yùn)營當(dāng)聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展重點不再是簡單的空間租賃，那么精細(xì)化的運(yùn)營管理就變得至關(guān)重要。首先，企業(yè)需要從實際情況出發(fā)，摒棄此前通過大量投入資金擴(kuò)張搶占市場份額的戰(zhàn)略，減少盲目無效的規(guī)模與空間擴(kuò)張；再者，不斷推進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營。如在選址上從客戶角度出發(fā)，真正考慮企業(yè)的需求而不是追求地價低、房價低的遠(yuǎn)郊區(qū)；空間切割與裝修、辦公配置等方面盡可能滿足租戶的個性化需求。實現(xiàn)聯(lián)合辦公行業(yè)產(chǎn)品從“空間賦能”到“服務(wù)賦能”的升級，控制經(jīng)營成本，才能進(jìn)一步提升運(yùn)營效率。
提升服務(wù)品質(zhì)、提高品牌附加值根據(jù)市場調(diào)研，有超過50%的聯(lián)合辦公用戶都期望企業(yè)可以增加咨詢服務(wù)。因此，除了此前的一些基礎(chǔ)服務(wù)，聯(lián)合辦公企業(yè)可以考慮增加稅務(wù)、法律、知識產(chǎn)權(quán)等方面的代理或咨詢服務(wù)，以及運(yùn)營維護(hù)、社群活動等企業(yè)增值服務(wù)，為入駐者提供一站式的企業(yè)智能服務(wù)。通過提供各式增值服務(wù)，聯(lián)合辦公企業(yè)可以有效拓展?fàn)I收渠道、創(chuàng)造多元化盈利點，同時還能增加產(chǎn)品獨特性、提高基礎(chǔ)辦公空間的溢價能力。當(dāng)然，服務(wù)品質(zhì)的提升也能提升租戶的使用體驗，為企業(yè)樹立良好的品牌形象與口碑，增加自身市場競爭力。
順應(yīng)新趨勢、探索開展新業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)模式是聯(lián)合辦公行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然趨勢之一。2020年優(yōu)客工場就已經(jīng)宣布向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，主要輸出品牌服務(wù)，提供空間設(shè)計、建設(shè)與管理，前期大部分投入由業(yè)主承擔(dān)；創(chuàng)富港在全國主要城市的200多個空間也都采用半輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，因此創(chuàng)富港的門店都保持著較高出租率；而夢想加則在一開始就選擇輕資產(chǎn)發(fā)展方向，注重產(chǎn)品的精細(xì)化運(yùn)營。在這樣的行業(yè)趨勢下，未來體量較小的聯(lián)合辦公企業(yè)，可以通過在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上的不斷拓展，實現(xiàn)更穩(wěn)步的發(fā)展。
而在探索開展新業(yè)務(wù)、實現(xiàn)多元化盈利方面，優(yōu)客工場也率先向前邁出了一步。眾所周知，城市更新是目前城市發(fā)展和擴(kuò)張的“主旋律”，但這一過程中涉及的不僅是城市建筑的更新，也是對老舊環(huán)境、產(chǎn)業(yè)甚至審美的全新打造。優(yōu)客工場便看中這一機(jī)遇，以新的辦公方式改造運(yùn)營存量物業(yè)，對傳統(tǒng)百貨店、大型體育場館、老舊工業(yè)園區(qū)等進(jìn)行個性化的空間改造升級，為合作方提供辦公空間的運(yùn)營管理委托服務(wù)等一站式服務(wù)，挖掘存量空間的商業(yè)價值。目前，優(yōu)客工場助力老舊建筑改造、助力城市更新的業(yè)務(wù)在珠三角地區(qū)不斷擴(kuò)展，近期優(yōu)客工場又簽約了運(yùn)營托管位于東莞的得康醫(yī)療新項目——東莞得康醫(yī)療·優(yōu)客工場。至此，優(yōu)客工場已經(jīng)在東莞布局10余個此類項目。
04結(jié)語在新的辦公趨勢下，聯(lián)合辦公作為商業(yè)辦公領(lǐng)域不可忽視的組成元素，發(fā)展前景依然十分廣闊。首先，從當(dāng)前就業(yè)環(huán)境并不友好的情況來看，未來創(chuàng)業(yè)型企業(yè)數(shù)量或?qū)⑦M(jìn)一步增加，這將為聯(lián)合辦公市場帶來更大需求。其次，隨著聯(lián)合辦公的認(rèn)知度提高，行業(yè)潛在的客戶群也會逐漸擴(kuò)大。行業(yè)轉(zhuǎn)型升級后，聯(lián)合辦公企業(yè)的商業(yè)模式與盈利模式都會不斷創(chuàng)新、優(yōu)化，最核心的問題便能得到有效解決。世茂、萬科、恒基兆業(yè)等知名房企紛紛下場推出自己的聯(lián)合辦公品牌，不就是“專業(yè)人士”對聯(lián)合辦公市場前景的肯定嗎？
關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)觀察兩大巨頭深陷危機(jī) 聯(lián)合辦公將如何破局
